Asociace realitních kanceláří ČR

Jsme společenství vlastníků jednotek (SVJ – právnická osoba) a chceme provést výměnu oken. Jaké procento vlastníků musí s takovým návrhem (modernizace, rekonstrukce domu) souhlasit? Platí ještě, že je nutný souhlas všech vlastníků?

Souhlas sta procent vlastníků se změnami, jako jsou rekonstrukce či modernizace domu, v případě SVJ platil do roku 2006. Tato právní úprava vedla v některých případech k zablokování potřebných investic na opravy a údržbu domů (stačil nesouhlas vlastníka jediného bytu nebo vlastník, jehož místo pobytu nebylo známo). Dnes postačí souhlas tří čtvrtin vlastníků jednotek (vyjádřeno velikostí spoluvlastnických podílů jednotlivých vlastníků jako u každého hlasování na shromáždění vlastníků jednotek) – viz § 11 odst. 5 zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů v platném znění. Nesmí se však jednat o takové úpravy, kde by docházelo ke změně účelu užívání stavby, měnilo se vnitřní uspořádání domu nebo se měnila velikost spoluvlastnických podílů v domě. V takových případech je potřebný souhlas všech vlastníků. K přijetí usnesení o věcech, které jsou obsahem prohlášení vlastníka budovy, dále ke schválení či změně stanov SVJ, uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotkám a rozhodnutí o způsobu rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky je nutný souhlas tříčtvrtinové většiny přítomných vlastníků na shromáždění SVJ. K přijetí usnesení, která se týkají všech ostatních záležitostí kromě výše uvedených, postačí souhlas nadpoloviční většiny přítomných hlasů. Pro úplnost bych doplnil, že pro jakékoli hlasování shromáždění SVJ platí, že shromáždění je schopné usnášení, jsou-li přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů, tedy více než 50 procent.

Při prodeji mé nemovitosti mi realitní kancelář jako formu našeho smluvního vztahu nabízí tzv. výhradní (exkluzivní) zprostředkovatelskou smlouvu. Považujete výhradní smlouvu za výhodnější pro klienta? Vždyť argument, že více nabízejících realitních kanceláří najde dříve kupce, zní logicky.

Vskutku, tento argument zní logicky, ale jen na první pohled. Nabídky realitních kanceláří se z velké části soustřeďují na několik celostátních a regionálních internetových serverů, obdobně to platí i o tištěné inzerci. Jestliže prodávající zadá svoji nabídku několika realitním kancelářím (někdy i bez uzavření jakékoli smlouvy s argumentem, že až mi seženete kupujícího, pak vám zprostředkovatelskou smlouvu podepíšu), ocitne se v nabídce nemovitost vícekrát a často za různou cenu. Pro toho, kdo v dané lokalitě hledá například určitý byt či rodinný domek, je to velmi negativní signál. Pro realitní kancelář, která nemá s klientem podepsanou exkluzivní zprostředkovatelskou smlouvu, tato skutečnost znamená, že pravděpodobnost uzavření obchodu prostřednictvím této kanceláře, a tudíž i dosažení odměny v podobě provize, je velmi nejistá. Proto v takovém případě nejsou realitní kanceláře motivovány vyvíjet maximální úsilí najít kupujícího, neboť je velmi pravděpodobné, že se každé takové kanceláři vynaložené náklady nevrátí. Pro potenciální kupce se taková realitní kancelář za určitých okolností stává problematickou, neboť v případě projeveného vážného zájmu jim zprostředkovatel není schopen koupi nemovitosti zajistit, neboť tato mohla být mezitím prodána prostřednictvím jiné realitní kanceláře. Taková nejistota může kupujícímu způsobit nemalé komplikace například při vyřizování hypotéky. Obavám některých klientů, že když podepíšou výhradní smlouvu, a realitní kancelář pak dle nich nevyvíjí žádné potřebné aktivity k nalezení kupujícího, lze předejít zejména tím, že do smlouvy (pokud to tam již není uvedeno) si klient po dohodě s realitní kancelář doplní například povinnost během určité periody (např. 14 dnů) informovat klienta o činnosti realitní kanceláře směřující k prodeji. Požadovaný rozsah i kvalitu služeb realitní kanceláře může podle našeho názoru garantovat jen vzájemně jasně vymezený smluvní vztah mezi oběma stranami daný výhradní zprostředkovatelskou smlouvou. Asociace realitních kanceláří ČR dala svým členům k dispozici formulářovou zprostředkovatelskou smlouvu, která řeší podmínky spolupráce realitní kanceláře a klienta a je smlouvou výhradní.