Investice do brownfieldů provází řada právních rizik

Podstatou developerských projektů typu brownfield je revitalizace starých průmyslových, obchodních, ale i bytových komplexů, které v průběhu času ztratily své původní využití a v dnešní podobě jsou prakticky neupotřebitelné.

Tyto projekty ale skýtají řadu úskalí a rizik, která mohou záměry investora výrazně prodražit anebo dokonce zcela zhatit. Přestavba brownfieldů do nových komplexů je důležitou součástí urbanistické koncepce každého města, které tak zvyšuje kvalitu života obyvatel žijících nejen v bezprostředním okolí podobných areálů. Vzhledem k tomu, že Česká republika podědila z dob před listopadem 1989 řadu takových, v současnosti již nevyužitelných areálů, respektive areálů, které mají potenciál se nevyužitelnými v blízké budoucnosti stát, je třeba počítat s tím, že poptávka po projektech typu brownfield bude aktuální i nadále. Jedním dechem je však třeba dodat, že na rozdíl od projektu greenfield (tedy tzv. projektů na zelené louce) v sobě brownfield projekty skrývají řadu úskalí a rizik, která nejenže výrazně zvyšují náklady na jejich realizaci, ale v některých případech mohou investora od úmyslu brownfield projekt uskutečnit zcela odradit.

Prvotním problémem je otázka vlastnických vztahů

Prvním a zcela zásadním rizikem, kterým je třeba se zabývat, je otázka vlastnických vztahů k nemovitostem, které mají být součástí takového projektu. Pro jakéhokoli investora nebo developera je samozřejmě velmi důležité, aby vlastnické vztahy k nemovitostem byly vypořádány, tedy aby bylo jisté, že subjekt, od kterého si investor nemovitosti kupuje, popřípadě, na jehož nemovitostech hodlá projekt uskutečnit, je jejich skutečným a výlučným vlastníkem. Brownfield areály v České republice vznikaly za dob komunismu často i tak, že pozemky a budovy ve vlastnictví soukromých osob byly znárodněny a následně na nich byly vystavěny průmyslové a jiné objekty. Po pádu komunismu a v raných devadesátých letech si ve většině případů prošly neúspěšnými privatizacemi, které často vyústily v konkurzy jejich nových vlastníků. Výjimkou samozřejmě nejsou ani neprůhledné majetkové transakce spojené s těmito areály. Riziko toho, že vlastnictví subjektu, který je v současnosti zapsán v katastru nemovitostí, by mohlo být v budoucnu zpochybněno někým třetím, není tedy s ohledem na výše uvedené zanedbatelné. Tam, kde nedošlo k digitalizaci katastrálních map a s ní spojené obnově katastrálních operátů, může být problémem i určení skutečných výměr pozemků, které do předmětného areálu náleží. Před započetím realizace jakéhokoli brownfield projektu je tedy nanejvýš vhodné vlastnickou historii brownfield areálu podrobit detailnímu právnímu auditu, identifikovat potenciální problémy, a pokud je to s ohledem na obsah zjištění možné, pokusit se o jejich řešení.

Dalšímu rozvoji areálů brání také soudní spory

Brownfield areály nemusejí být ale ohroženy pouze potenciálními vlastnickými spory. V řadě případů se stane, že nemovitosti jsou již předmětem dlouho probíhajících soudních pří, které vylučují jakoukoli možnost dalšího rozvoje areálu a dispozice s ním do doby jejich definitivního řešení. Investor se pak v případě, že má i přes tuto skutečnost o projekt stále zájem, musí pokusit buď do takového sporu přímo vstoupit, nebo alespoň zprostředkovat dohodu o jeho mimosoudním řešení. Součástí takové dohody je i dohoda o finančním vypořádání, které bude třeba druhé straně uhradit za to, že se svých nároků vznesených v soudním procesu vzdá. V této souvislosti se můžete setkat i s dosud nevypořádanými restitučními spory, které stále trvají i přesto, že lhůty pro uplatnění restitučních nároků již uplynuly. V případě, že investor uvažuje přímo o koupi společnosti, která brownfield areál vlastní, nikoli tedy pouze o koupi nemovitostí samotných, je třeba právnímu auditu podrobit i tuto společnost, aby si investor mohl být jistý, v jakém stavu se nachází a zda s ní nejsou spojeny nějaké skryté závazky či jiné potenciální problémy (a tedy i náklady). Nutnost takového postupu vyvstává zejména u společností s dlouhou historií, které se kupříkladu privatizací brownfield areálů přímo účastnily.

Investování v brownfieldech ztěžují i ekologické škody

Samostatnou kapitolou je otázka ekologických škod, kterými je drtivá většina brownfield areálů zatížena. K tomu, aby byl zjištěn jejich skutečný rozsah, je potřeba provést detailní ekologický audit, v jehož rámci bude celý areál prozkoumán podrobně, nikoli pouze namátkově. Právě ekologické audity založené na namátkových kontrolách v různých částech areálu mohou být nejvíc zavádějící. Součástí takového auditu by měla být i prověrka toho, zda ve vztahu ke znečištěným nemovitostem byla v minulosti podána žádost ohledně sanace ekologických škod vzniklých před privatizací státního majetku. Pokud by tomu tak nebylo, musí investor počítat s tím, že si sanaci a případné dotace na náklady s ní spojené bude muset obstarat sám. Nutno však podotknout, že i v současné době je možné pro tyto účely využít různých forem grantů a dotací pocházejících zejména ze strukturálních fondů Evropské unie.

Přes výše uvedené potenciální problémy se investice do brownfield projektů jeví stále jako atraktivní a v mnoha případech pro investiční záměry větších rozměrů i nezbytné. Důvodem je skutečnost, že browfieldy se často nacházejí na území, která jsou, z hlediska návratnosti investic, poměrně atraktivní (bereme přitom v úvahu kritéria jako demografický rozvoj území, dopravní dostupnost apod.). Nemovitosti tohoto typu navíc většinou nabízejí možnost investice větších objemů, což se při zohlednění economy of scale může investorům vyplatit více než investice do menších objektů.