Když se řekne "refinancování"

Nákup nemovitosti na hypoteční úvěr je dnes zcela běžnou záležitostí. V České republice bylo od počátku nabídky hypotečních úvěrů uzavřeno téměř 350 tisíc hypotečních smluv.

Proč lidé refinancují?

Řadový klient uzavírá hypotéku na mnoho let, například na 20 či 30. Dříve ji ale uzavíral s tím, že u této konkrétní banky tato hypotéka po těchto několik desetiletí zůstane. Bohužel situace se zejména za poslední rok změnila. „Není nijak výjimečné to, že klientovi je na konci fixačního období nabídnuta horší úroková sazba, než banka běžně nabízí klientům novým,“ říká Milan Roček a dodává: „To platilo i v minulých letech, ale změna je v tom, že se u řady bank refinancování hypoték jiných bank extrémně zjednodušilo.“ Jeho slova potvrzuje i Boleslav Bevelaqua ze společnosti Fineo: „S klienty, kteří refinancují z důvodu nekonkurenceschopné nabídky své Pojmy jako „jistina“, „úroková sazba“ nebo „fixační období“ už nejsou veřejnosti úplně neznámé. Nyní se k nim přidal ještě jeden: refinancování.

Co je refinancování

„Refinancování hypotéky je uhrazení stávajícího dluhu hypotékou novou. V praxi to znamená, že klient, který už hypotéku má u banky X, umoří tuto hypotéku hypotékou od banky Y,“ vysvětluje Milan Roček, ředitel společnosti Hyposervis. Klienti sice uzavírají hypoteční smlouvu například na 20 let, ale tyto smlouvy umožňují hypotéku předčasně splatit. Klienti totiž kromě splatnosti volí také délku fixačního období, během kterého se úroková sazba nemění (zpravidla 1 rok, 3 roky nebo 5 let). Na jeho konci pak klient může s hypotékou udělat cokoli: splatit ji celou nebo třeba jen částečně. Pro banku konec fixačního období znamená to, že klientovi nabízí nové podmínky pro další fixační období – tedy novou výši úrokové sazby.

Klient má tudíž v tomto okamžiku několik možností. Má-li naspořeno, může hypotéku z těchto úspor tzv. umořit. Pakliže hypotéku – ať už zcela nebo částečně – umořit nemůže či nechce, už jde jen o to, zdali hypotéku ponechá ve stávající bance, anebo si v jiné bance dojedná hypotéku novou a z těchto prostředků tu starou umoří – tedy refinancuje.

banky, se setkáváme poměrně často.“ Tato skutečnost má za následek to, že veřejnost přestává vnímat hypotéku jako dlouhodobý závazek vůči konkrétní bance. V praxi to pak vypadá tak, že klienti fluktuují od jedné banky k druhé. „Naši klienti, kteří refinancují, často uvádějí jako důvod refinancování to, že se jich dotkl fakt, že jim banka nabídla horší podmínky než klientům novým. Cítí se být uraženi, mají pocit, že si jich jejich banka dostatečně neváží,“ vysvětluje Milan Roček. V hypotečně vyspělých zemích je však refinancování hypoték naprosto běžné: trh refinancování je tam několikanásobně vyšší než trh nových hypoték.

Boj o klienta

Každoroční výdaje na reklamu na hypoteční produkty dosahují obrovských cifer. Banky se snaží na svou stranu získat co nejvíce klientů. Jenomže podpis úvěrové smlouvy už dnes pro banku neznamená jistotu, že klienta získala nadobro. Po skončení fixace úrokové sazby hrozí jeho odchod ke konkurenci. Pro banky je tedy výhodné, aby klientova fixace úrokové sazby trvala co nejdéle. Na konci roku 2007 proto mnoho bank sjednotilo úrokové sazby napříč fixacemi. Pakliže ještě na začátku roku 2007 měly jednoleté fixace nejnižší úrokovou sazbu ze všech fixací, dnes je často jednoletá fixace dražší než pětiletá. Banky se také snaží klienta na delší fixace nalákat například různými slevami na poplatcích. Některé hypoteční domy se však pustily do kampaní zaměřených přímo na refinancování, na aktivní odlákání klientů od konkurence. Nabízejí nižší úrokové sazby, nižší bankovní poplatky a rychlé vyřízení celého procesu.

Jak postupovat?

Je logické, že se klient o možnosti, které mu trh na konci fixačního období nabízí, aktivně zajímá. V prvé řadě ale musí znát nové podmínky stávající banky. Ty bývají pro další rozhodování klíčové. „Klient by se měl o výši nové úrokové sazby informovat s dostatečným předstihem, nejméně tak 5 týdnů před vypršením fixace.

To proto, aby měl dostatek času na vyjednávání jak s bankou stávající, tak s bankami konkurenčními,“ radí Milan Roček. Pakliže banka, ve které má klient hypotéku, nabízí výrazně horší podmínky než konkurence, resp. nabízí horší podmínky, než sama poskytuje novým klientům, je dobré se pustit do vyjednávání a snažit se přesvědčit tuto banku, aby svou nabídku přehodnotila. Nedojde-li ze strany banky k ústupku a rozdíl v úrokové sazbě je citelný, je namístě uvažovat o refinancování. Je potřeba porovnat všechny náklady a výhody nebo nevýhody, které s sebou refinancování přináší. S tímto může velice pomoci renomovaný hypoteční makléř, který dokáže snadno posoudit, zdali se refinancování vyplatí. Zabráníme tak tomu, abychom zbytečně nedělali něco, co ve finále nepřinese žádný efekt.