Nejdražší bydlení ze čtyř metropolí je v Praze

Srovnání cen rezidenčního bydlení v hlavních městech zemí Visegrádské čtyřky (České republiky, Polska, Slovenska a Maďarska) ukazuje, že nejdražší je aktuálně nové bydlení v Praze. Průměrná cena nového bytu se zde pohybuje na úrovni 2,222 eura/m2.

Za hlavním městem České republiky se umístila Bratislava, kde průměrná cena nového bydlení nyní dosáhla výše 2,139 eura/m2. Na třetí místo se (z loňského prvního) propadla Varšava, kde nové bydlení stojí průměrně 1,870 eura/m2. Z aktuálního průzkumu mezinárodní poradenské společnosti King Sturge vyplývá, že momentálně se nejlevněji bydlí v Budapešti, kde cena nového bytu dosahuje v průměru 1,400 eura/m2. Všechny sledované trhy vykazují obdobný vývoj, který se lokálně liší pouze svou intenzitou. Všechna města zaznamenala pokles cen (o 5 až 15 procent), pokles prodejů rezidenčních nemovitostí (o 10 až 50 procent), zvýšení úrokových sazeb hypotečních úvěrů (o 5 až 13 procent) a výrazné omezení nové nabídky rezidenčního bydlení. Praha, která se vloni umístila na druhém místě žebříčku průměrných cen nového bydlení v metropolích zemí Visegrádské čtyřky, v letošním roce dobyla první příčku. Zatímco ještě v roce 2008 vzrostly v Praze ceny nového bydlení v průměru o 10,5 procenta, v prvním čtvrtletí letošního roku klesly o 5,2 procenta. Situaci na rezidenčním trhu výrazně ovlivňují změny, ke kterým došlo v oblasti bankovního financování. V uplynulém roce došlo ke zdražení hypotečních úvěrů. Úroková míra, která v prosinci roku 2007 dosahovala úrovně 5,28 procenta, se v prosinci 2008 vyšplhala k hranici šesti procent (konkrétně 5,9 procenta). V současné době se hypotéky úročí sazbou kolem 5,5 procenta. Banky zpřísnily podmínky pro poskytování úvěrů pro kupující i pro developery. „Prodeje rezidenčních nemovitostí se v Praze od začátku roku snížily v průměru o 50 procent, díky čemuž nabídka výrazně převyšuje poptávku. Realizace nových rezidenčních projektů byla až na výjimky zastavena, protože developeři nejsou v drtivé většině případů schopni splnit klíčové podmínky bankovních ústavů (nejčastěji 40 až 60 procent předprodejů a 50 procent vlastních finančních zdrojů),“ říká Iva Nováková z rezidenčního oddělení poradenské společnosti King Sturge.

Vývoj ve všech čtyřech zemích je srovnatelný

Srovnatelným vývojem procházejí i další hlavní města zemí Visegrádské čtyřky. Bratislava se s aktuální průměrnou cenou nového bytu umístila na druhém místě v hodnocení hlavních měst těchto čtyř zemí. I když nabídkové ceny stagnují, prodejní ceny se snižují až o 10 procent v důsledku slev. Navzdory výhodným úrokovým mírám hypotečních úvěrů, které začínají na úrovni 4,5 procenta, prodeje nemovitostí začaly od minulého léta významně klesat. „Kupující se zajímají především o dokončené nebo téměř dokončené byty a více vyjednávají o ceně (požadují slevy a nejrůznější pobídky). O byt, který je dnes teprve na papíře, není zájem. Bohužel kvůli tomu developeři nedosáhnou na bankovní úvěry. Finanční ústavy požadují velké procento předprodejů, a když je developer není schopen prokázat, peníze nedostane. Projekt tedy stáhne z trhu, nebo vůbec nezahájí,“ říká Michal Padych, vedoucí oddělení rezidenčních nemovitostí v bratislavské pobočce King Sturge. Dlouholetým lídrem středoevropského rezidenčního trhu byla Varšava, která ovšem v letošním roce ve středoevropském srovnání klesla až na třetí místo. Ještě loni se přitom v polském hlavním městě platilo 2,641 eura/m2. Rozdíl je dán jednak 10 až 15procentním poklesem cen nemovitostí, a jednak změnou směnného kurzu (polský złotý vůči euru – na rozdíl od české koruny – výrazně oslabil). Aktuální sazby hypotečních úvěrů se v Polsku pohybují na úrovni 8,4 procenta. V prvním čtvrtletí roku 2009 meziročně poklesly prodeje rezidenčních nemovitostí přibližně o 50 procent. I když se developeři snaží poptávku oživit širokou škálou nejrůznějších slev (bonusů, mimořádných snížení cen či výprodejů), které znamenají snížení cen o zhruba 10 procent (ve výjimečných případech o 15 procent), poptávku se nastartovat nepodařilo. Klesající zájem o koupi rezidenční nemovitosti a omezený přístup k bankovnímu financování prakticky zastavil novou bytovou výstavbu ve Varšavě a okolí, která přitom představuje 30 procent rezidenční výstavby v Polsku.

Nepomáhají ani různé slevy

„Kupující (nejen) na varšavském rezidenčním trhu čekají na další snížení cen nemovitostí. Aktuálně nabízené slevy či bonusy (např. garáže zdarma či roční pojištění bytů zdarma) nepomáhají. Trh de facto zamrzl. Na jedné straně stojí kupující, kteří nechtějí koupit za cenu, kterou developeři nabízejí, a na druhé straně developeři, kteří nechtějí snížit ceny, protože doufají, že se situace brzy zlepší. V uplynulých šesti měsících stále častěji sledujeme, že kupující odstupují od již uzavřených smluv. Důvody se různí podle individuální situace – chtějí šetřit peníze na horší časy, nebo v některých případech nedostali hypotéku,“ říká Ewa Rasińská z polské pobočky King Sturge. Nejnižší průměrné ceny nového bydlení dosahuje maďarská Budapešť. Také zde poklesly ceny nemovitostí meziročně přibližně o 10 procent. Určitou zajímavostí je, že i když se úroková míra hypotečních úvěrů pohybuje mezi 12 až 13 procenty, a patří tak mezi nejvyšší v Evropě, prodeje rezidenčních nemovitostí klesly jen o 10 procent. Výrazně omezený přístup developerů k bankovním úvěrům je také zde příčinou toho, že řada projektů byla pozastavena či odsunuta na později. Rezidenční trh v nejbližší době zřejmě zatíží zvýšení DPH i daně z nemovitosti.