Některá úskalí nabývání nemovitostí v rámci insolvenčního řízení

S nastupující hospodářskou a finanční krizí logicky roste i počet subjektů, které se z různých důvodů ocitly v insolvenčním řízení. Tento nárůst je navíc nepřímo podpořen i novým insolvenčním zákonem (zákon č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení) a jím zavedenými novými instituty, jako je např. oddlužení – způsob řešení úpadku šitého na míru především fyzickým osobám nepodnikatelům (spotřebitelům).

Oddlužení poskytuje insolventnímu dlužníku možnost nového začátku, kdy je mu v insolvenčním řízení neuhrazená část dluhů za splnění určitých předpokladů odpuštěna. Jedná se o zcela nové řešení „osobního bankrotu“, který neznal předchozí zákon č. 328/1991 Sb., o konkurzu a vyrovnání (ZKV). Nově tedy logicky nabývá na významu i zpeněžování majetku (tzn. i nemovitostí) úpadců v insolvenčním řízení a naopak nabývání tohoto majetku třetími osobami. V této souvislosti je namístě upozornit na určitá specifika, která koupě nemovitosti v insolvenčním řízení přináší.

Tři druhy zpeněžení majetku

Nemovitosti dlužníka bývají často předmětem zajištění (nejčastěji zástavního práva), přičemž platí, že zajištění věřitelé jsou uspokojováni odděleně od věřitelů nezajištěných, a to nově ze sta procent výtěžku předmětu zajištění (po odečtení odměny insolvenčního správce a nákladů spojených se správou a zpeněžením předmětu zajištění). Insolvenční zákon rozlišuje tři základní způsoby zpeněžení dlužníkova majetku: veřejnou dražbu, prodej movitých věci a nemovitostí podle ustanovení občanského soudního řádu o výkonu rozhodnutí a prodej majetku mimo dražbu (tzv. z volné ruky). O konkrétním způsobu zpeněžení rozhoduje se souhlasem věřitelského výboru insolvenční správce. V případě veřejné dražby schvaluje věřitelský výbor i smlouvu o provedení dražby. Prodej mimo dražbu podléhá kromě schválení věřitelského výboru navíc i schválení soudu. V případě podnikatelů je možné zpeněžit nemovitost i v rámci převodu celého nebo části podniku dlužníka. V této souvislosti je nutné poznamenat, že na nabyvatele přecházejí pouze povinnosti vyplývající z pracovněprávních vztahů k zaměstnancům dlužníkova podniku (s výjimkou pracovněprávních pohledávek dlužníkových zaměstnanců vzniklých do účinnosti smlouvy o převodu podniku). Jiné závazky na nabyvatele nepřecházejí. K převodu podniku nebo jeho části je opět nutný souhlas věřitelského výboru a soudu.

Převádět majetek může i nevlastník

Nabýt nemovitost lze i od jejího nevlastníka Významným specifikem nabývání nemovitostí v insolvenčním řízení je možnost nabytí nemovitosti i od nevlastníka. Dle judikatury Nejvyššího soudu ČR se totiž osoba, na kterou správce konkurzní podstaty (judikatura se týkala dřívějšího ZKV, nicméně zřejmě není důvodu pochybovat o tom, že se uplatní i v případě nového insolvenčního zákona) v rámci zpeněžování převedl majetek sepsaný do konkurzní podstaty, stává vlastníkem takového majetku bez zřetele k tomu, zda později vyšlo najevo, že sepsaný a posléze i zpeněžený majetek (nebo jeho odpovídající část) v době zpeněžení vlastnicky náležel osobám jiným.

Žaloba se musí podat včas

Ukáže-li se tedy později, že dlužník (úpadce) nemovitost nikdy platně nenabyl, např. z důvodu, že kupní smlouva na nemovitost se později ukázala být neplatná, nemá to, podle názoru Nejvyššího soudu, na platnost dalšího převodu na nového nabyvatele (a jeho vlastnické právo) žádný vliv. Dochází tak k prolomení klasické zásady občanského práva, podle které nikdo nemůže převést na druhého více práv, než sám má, přičemž je zřejmě dána přednost právní jistotě a dobré víře nového nabyvatele. Právo insolvenčního správce zpeněžit nemovitost se odvíjí od faktu, že příslušná nemovitost je zapsána v soupisu majetkové podstaty. Správce je povinen do soupisu zapsat i věci, práva, pohledávky a jiné majetkové hodnoty, které nenáležejí dlužníku, nebo jejichž zahrnutí do majetkové podstaty je sporné zejména proto, že k nim třetí osoba uplatňuje práva, která to vylučují. Dále je povinen v soupisu poznamenat, komu sepisovaný majetek náleží, nebo kdo k němu uplatňuje své právo a tuto osobu písemně o zahrnutí majetku do soupisu i vyrozumět. Stejně tak v případě nemovitosti, která podle katastru nemovitostí není ve vlastnictví dlužníka, vyrozumí insolvenční správce i příslušné katastrální pracoviště. Osoba uplatňující své právo k nemovitosti se poté může žalobou (tzv. excindační žaloba) podanou u insolvenčního soudu domáhat rozhodnutí, že se tento majetek z majetkové podstaty vylučuje. Důležité je, že žaloba musí být podána ve lhůtě 30 dnů ode dne, kdy této osobě bylo doručeno vyrozumění o soupisu majetku, k němuž uplatňuje právo. Nebylali žaloba podána včas, platí nevyvratitelná právní domněnka, že označený majetek je do soupisu pojat oprávněně a insolvenční správce tak již může přikročit k jeho zpeněžení.

Vyšší atraktivita prodávané nemovitosti

Insolvenční zákon navíc oproti ZKV obsahuje již poměrně jednoznačné ustanovení § 225 odst. 6, který explicitně stanoví, že byla-li zpeněžena věc, která neměla být pojata do soupisu, má její vlastník právo na vydání výtěžku zpeněžení. Z tohoto ustanovení je tedy zřejmé, že domáhat se neplatnosti převodu vlastnického práva v insolvenčním řízení, pokud předmětná nemovitost byla řádně zapsána do soupisu a nedošlo k jejímu vyloučení, není možné. Výše uvedeným však dále není dotčeno případné právo skutečného vlastníka na náhradu škody vůči insolvenčnímu správci, pokud ten nepostupoval s odbornou péčí.

Výše uvedené pravidlo má významné dopady pro kupující nemovitostí v insolvenčním řízení, kteří jsou tak ušetřeni případné nejistoty ohledně jejich nově nabytého vlastnického práva a nemusí tak zkoumat nabývací tituly na příslušnou nemovitost až 10 let do minulosti. Tím se i potenciálně zvyšuje atraktivita/ cena v insolvenci prodávané nemovitosti. Pro případné dřívější skutečné vlastníky takových nemovitostí, kteří se často o chystaném převodu ani nemusí dozvědět, však může být toto pravidlo značně necitlivé. Jen pro úplnost je nutno dodat, že kromě insolvenčního řízení je nabytí nemovitosti od nevlastníka dále možné už jen v případě nabytí od nepravého dědice a dále i zřejmě v případě tzv. nucené dražby.