Osud trhu se sklady se těžko předpovídá

Po mnoha letech razantního rozvoje trhu s průmyslovými nemovitostmi, který se projevoval nejen neustále se zvyšující poptávkou ze strany uživatelů, ale také vstupem nových developerů na český trh a spekulativní (tzn. bez předem sjednané nájemní smlouvy) výstavbou průmyslových hal, nás čeká nemalé zpomalení celého průmyslového sektoru.

Nejprve bych rád upozornil na základní faktory, které ovlivňují výstavbu průmyslových nemovitostí z pozice developerů. Zásadním činitelem, který umožnil masivní výstavbu průmyslových nemovitostí, byla ochota bank v hojné míře financovat spekulativní developerské projekty za velice příznivých podmínek. Nedávné události na světových finančních trzích však způsobily nedůvěru v mezibankovním sektoru, nedostatek volných finančních prostředků a obecnou nedůvěru bank k financování spekulativních projektů. Dalším faktorem, který dnes ovlivňuje intenzitu developerské výstavby, je rapidně se snižující zájem ze strany investorů o investiční produkt (např. pronajaté průmyslové nemovitosti) za nabízených cenových podmínek. Cenová očekávání prodejců/developerů a kupujících/investorů jsou momentálně příliš odlišná. Tento trend jsme zaznamenali již ve druhé polovině roku 2007 a pro ilustraci uvádím informaci, že během celého roku 2008 nedošlo v České republice k žádné významné investiční průmyslové transakci.

Rychlý obrat během letošního roku určitě nehrozí

V situaci hrozící ekonomické recese a možných finančních problémů i těch ekonomicky nejsilnějších společností (tzn. stávajících či potenciálních nájemců průmyslových prostor) se nedá očekávat rychlý obrat v přístupu bank z pohledu financování ani investorů z pohledu případných akvizic. Letos lze tedy s určitostí předpokládat, že dojde k naprostému omezení spekulativní výstavby. Zároveň lze ale také očekávat, že někteří developeři, kteří mají zajištěného nájemce před počátkem výstavby (tzn. nejedná se o spekulativní výstavbu), nebudou moci získat financování ze strany bank. V kontextu propadu kapitálové hodnoty ceny průmyslových nemovitostí a malé flexibility bank, co se týče financování, lze také předpokládat, že řada developerů bude nucena přehodnotit své obchodní záměry a některé projekty nebude realizovat vůbec či dojde k prodeji jejich pozemků. Zároveň je nutné podotknout, že míra neobsazenosti prostor v ČR je v současnosti nebývale vysoká (dosahuje zhruba 17 procent) a lze reálně očekávat koncentraci developerů na pronájem těchto zbývajících prostor.

Vývoj trhu určí poptávka nájemců

Určujícím faktorem pro chování celého průmyslového trhu je vývoj poptávky nájemců po průmyslových prostorách. Několik posledních let jsme byli svědky každoročních rekordů v realizované poptávce. Tento trend primárně odstartoval naším vstupem do EU a pokračoval v následujících letech díky geografické poloze České republiky, dokončením nových úseků dálnic, zvyšujícím se HDP České republiky, díky rozvoji automobilového sektoru a vzniku centrálních distribučních center. V posledních měsících však pozorujeme snížení zájmu o centrální distribuční centra a negativní dopady v rámci automobilového sektoru, což má velký vliv na nájemce průmyslových nemovitostí. Těmito nájemci jsou z jedné poloviny výrobní firmy, které v současné době ztrácejí zakázky na výrobu a zaznamenávají snížení exportu, a přehodnocují tak plány své expanze. Z druhé poloviny tvoří případné nájemce průmyslových nemovitostí poskytovatelé komplexních logistických služeb, kteří jsou nyní zasaženi celkovým menším pohybem zboží a snahou svých klientů výrazně na logistice ušetřit a omezit skladové zásoby. Je nutné podotknout, že na vývoj situace v segmentu průmyslových nemovitostí mají mimo jiné silný vliv také další faktory, a to především kurz koruny k euru. Při jejím posilování dochází k negativním vlivům na export, který má finálně vliv na ziskovost logistických i výrobních společnosti a jejich schopnost platit nájemné.

Zájem klesne na polovinu

Obecně lze velmi těžko odhadnout míru propadu poptávky po průmyslových nemovitostech a celkovou dobu i míru tohoto zpomalení. Za rozumný odhad považuji pokles poptávky ze strany nájemců v roce 2009 minimálně na polovinu, očekávám maximální objem realizovaných nájemních průmyslových transakcí ve výši 300 až 350 m2 (pro srovnání: v roce 2008 bylo pronajato přibližně 700 tisíc m2).