Realitní krize zdůraznila význam asset & property managementu

Současná krize na realitním trhu přinesla developerům a majitelům komerčních nemovitostí řadu nových zkušeností. Mezi těmi nepříjemnými (například v podobě stoupající neobsazenosti, klesajících nájmů či omezeného okruhu zájemců o koupi nemovitostí) najdeme však i několik velmi cenných.

Jednou z nich je aktivní přístup k asset managementu. Vnější okolnosti (v zásadě nemožnost další expanze) poskytly developerům a majitelům komerčních nemovitostí dostatek času ke konsolidaci realitních portfolií a k cílenému zvyšování hodnoty svých nemovitostí. „V době realitní krize si developeři více než kdy jindy uvědomují základy realitního trhu – lokalitu, vhodný projekt a odpovídající cenovou úroveň. V případě, že jejich budova jedno z těchto kritérií v představách potenciálních nájemců či kupců nesplňuje, projekt ve zvyšující se konkurenci ztrácí,“ říká Dušan Šťastník, investiční konzultant King Sturge, a dodává: „I drobné nedostatky, kterými by se v době realitního boomu nikdo nezabýval, mají v době krize zcela jinou váhu. Pokud má ta či ona nemovitost dnes na trhu uspět, je aktivní přístup ke zvyšování její hodnoty pro developera/vlastníka nutností.“

Rozhodují zejména dobré vztahy s nájemci

„Podle výzkumů King Sturge prováděných ve Velké Británii, které jsou v tomto ohledu plně srovnatelné s českým realitním trhem, tvoří úspěšnou budovu ze 70 procent kvalitní vztahy s nájemci a práce s nájemními smlouvami a z 30 procent jiné činnosti zvyšující hodnotu dané nemovitosti,“ říká Lucie Makkonen, vedoucí oddělení správy nemovitostí poradenské firmy King Sturge. Podle jejích slov je realitní krize zatěžkávací zkouškou jak pro vztahy s nájemci, tak pro správu budovy.

Někteří majitelé nemovitostí se prý začali kvalitou svých budov a úrovní jejich správy zabývat až v momentě, kdy čelili hrozbě, že se dlouhodobě nespokojení nájemci odstěhují a náhradu za ně nebude tak jednoduché získat. „Rozvíjet dobré vztahy s nájemci, rozšiřovat poskytované služby a zvyšovat technickou úroveň budovy se v období ekonomické krize, která tlačí na snižování nákladů, stává pro majitele těchto nemovitostí kvadraturou kruhu. Jiná cesta však bohužel není,“ pokračuje Lucie Makkonen.

Úspěšnému vztahu pomůže kvalitní smlouva

„Základem úspěšného nájemního vztahu je jasná smlouva, která jednoznačně upravuje práva a povinnosti pronajímatele a nájemce. Slabá místa nájemních smluv se samozřejmě ukazují při sporech, které v zastoupení jedné či druhé strany řešíme. Z praxe doporučujeme, aby specifika jednotlivých projektů byla vždy náležitým způsobem zohledněna v konkrétních nájemních smlouvách. Toto vyžaduje úzkou spolupráci mezi týmem asset & property managementu a právníky již ve fázi přípravy vzorové smluvní dokumentace a pak v době uzavírání smluv s jednotlivými nájemci,“ říká Michal Hink, který se v pražské pobočce právní kanceláře Salans specializuje na nemovitostní právo.

„Dobrá nájemní smlouva představuje mantinely, v rámci kterých se vytváří vztah mezi pronajímatelem a nájemcem. Správcům každé komerčně pronajímané budovy doporučujeme pravidelný osobní kontakt s nájemci, protože jen díky němu mají možnost získat aktuální a přesné informace o potřebách, přáních či obtížích nájemců. Na základě pravidelné komunikace s nájemci je možné problémům buď zcela předcházet, nebo je řešit ještě v zárodcích,“ dodává Lucie Makkonen.

Aktivity zvyšující hodnotu budovy

Z většího množství činností vybíráme okruhy, o kterých se v poslední době intenzivně diskutuje:

• Snižování nákladů na provoz budovy

Ekonomická krize byla a je impulzem pro hledání úspor – správu nemovitostí nevyjímaje. V případě, že se majitel v posledních letech optimalizací nákladů budovy nezabýval, je z naší zkušenosti možné revizí dodavatelských smluv snížit náklady o 10 až 20 procent. Pokud je to možné, doporučujeme vyjednávat služby pro několik nemovitostí najednou, dodavatelé jsou přístupnější k jednání o případné množstevní slevě.

• Optimalizace rozsahu poskytovaných služeb

Doporučujeme provést audit poskytovaných služeb a ve spolupráci s nájemci určit ty, které jsou klíčové a nezbytně nutné, a ty, které jsou v zájmu snížení svých poplatků ochotní částečně nebo úplně oželet. Kromě rozsahu služeb je potřeba definovat také kvalitu, kterou nájemci očekávají. V poslední době sledujeme snahu organizovat výběrová řízení na jednotlivé služby za účelem maximálního snížení jejich ceny, což jistě není od věci, ale je třeba počítat s rizikem, že majitel budovy a její nájemci mohou být i nepříjemně překvapeni kvalitou poskytovaných služeb. Je třeba najít best value for money given.

• Dlouhodobé plány údržby

Doporučujeme zpracovat individuální plán dlouhodobé údržby nemovitosti, který rozkládá investice v horizontu tří, pěti a deseti let. Doporučujeme plánovat investice pravidelně, ideálně ještě koncem záruční doby stavebních prací a vybavení budovy. Co se týče nákladů, závisí na stáří budovy, nicméně pro budovu mladší než deset let počítáme orientačně s náklady ve výši mezi čtyřmi až šesti eury za metr čtvereční a rok. Díky pravidelným investicím se hodnota nemovitostí udržuje, budova je atraktivní pro nájemce a při případném prodeji nejsou nutné slevy kvůli technickým nedostatkům.