S volnými kancelářemi či sklady pomůže podnájemník

Současná krize nutí společnosti revidovat své náklady a hledat v jejich rámci možné úspory. K největším fixním nákladům firemního cash flow patří nájemné za kancelářské či skladové prostory. Není-li možné aktuální nájemní smlouvu změnit či vypovědět, zvažují firmy podnájem části svých prostor. Vyplatí se ale podnájem? A za jakých podmínek?

Podle Filipa Rerka z mezinárodní poradenské společnosti King Sturge se na tuto firmu obrací v poslední době stále více nájemců s tím, že by rádi podnájemníky do svých kanceláří. V posledním roce zastavili svou expanzi, nebo dokonce snížili počet svých zaměstnanců a nyní mají větší prostory, než potřebují. Protože nemohou svou stávající smlouvu vypovědět, uvažují o podnájmu, aby kompenzovali finanční ztrátu. „Bohužel si ne vždy uvědomují, že podnájem je největším závazkem právě pro ně a za hladký průběh podnájmu ručí jak podnájemci, tak majiteli budovy,“ říká Filip Rerko. Podle Evy Gloserové, vedoucí oddělení kancelářských nemovitostí King Sturge, je v případě podnájmu kanceláří třeba počítat s tím, že:

• Prostory určené k podnájmu by měly být dostatečně flexibilní, aby se podnajímaná část dala oddělit a v ideálním případě měla i samostatný vstup.
• Nájemce poskytuje často podnájemci své prostory plně vybavené (k dispozici dává stoly a židle, odnese jen svá PC). Podnájemce má tedy minimální náklady s úpravou interiéru.
• Smlouvy o podnájmu kanceláří jsou uzavírány na kratší dobu, například dva roky, často s tříměsíční výpovědní lhůtou. Pro podnájemce může být tato flexibilita výhodou, pokud se ovšem nerozhodne do úpravy prostor investovat.
• Nájemce musí počítat s tím, že nájemné, které podnájemce zaplatí, bude nižší než nájemné, které platí on sám. Rozdíl mezi nájemným, které je nutné zaplatit majiteli budovy, doplácí nájemce.
• V případě, že podnájemce nedodrží smlouvu a odstěhuje se dříve nebo má problémy s placením nájemného, finanční závazky přecházejí na nájemce, který musí majiteli budovy zaplatit plný nájem za celou plochu.
• Pro zájemce o menší kancelářské prostory je výhodnější oslovit developery a majitele kancelářských budov přímo a uzavřít smlouvu o nájmu.

Podnájem průmyslových prostor je jednodušší

„Situace na trhu průmyslových a logistických nemovitostí je do jisté míry odlišná a o trochu jednodušší. Nájemci vycházejí vstříc vzrůstající poptávce, a naopak,“ říká Jakub Holec z týmu průmyslových a logistických nemovitostí King Sturge. Na podnájmu se dohodne společnost, která má k dispozici volné kapacity a chce maximálně využít skladové prostory vybavené regálovým systémem a manipulační technikou, s menší společností, která poptává i na omezenou dobu menší jednotky o ploše 300– 800 metrů čtverečních. Dohoda je možná za předpokladu, že typ zboží a způsob jeho skladování a distribuce společné využívání prostor dovolí. Pro podnájmy průmyslových a logistických prostor platí následující:

• Mělo by se jednat o flexibilní prostory, v rámci kterých bude možné efektivně oddělit zboží firem.
• Nájemce poskytuje své prostory plně vybavené (regály) a sdílí s podnájemcem manipulační techniku (vozíky) a IT vybavení. Prakticky nedochází k úpravám interiérů, aby nebyla narušena (nebo jen minimálně) redistribuce zboží.
• Smlouvy o podnájmu jsou uzavírány na kratší dobu než běžný nájem, například na jeden rok, a obvykle s tříměsíční výpovědní lhůtou.
• Podnájemce hradí nájemné a poplatky majiteli parku v plné výši, stejně jako nájemce. Nájemce tedy svého podnájemce nedotuje, jak se to občas děje v případě kanceláří.

„ V případě podnájmu je třeba vždy důkladně zvážit výhody a nevýhody, které tento krok přinese. V případě kanceláří platí, že je třeba pečlivě dbát na to, aby se obě společnosti vzájemně nerušily. Ztrátu soukromí úspora za nájemné obvykle nevykompenzuje. V případě skladů toto obvykle problém nebývá, je potřeba zohlednit typy zboží, které by měly být uskladněny pohromadě,“ dodává Ondřej Novotný, analytik mezinárodní poradenské společnosti King Sturge.